Jak usunąć wady i usterki w budynku od dewelopera?

POWRÓT

Gdynia,  wymarzone miejsce do mieszkania, dzielnica zielona, przyjazna,   „zapewniająca mieszkańcom optymalne warunki życia w zdrowiu, spokoju i harmonii ”… „miasto-ogród”…

Pani Leokadia  spełniła marzenie swego wnuka Janka  i kupiła mu mieszkanie. Przeznaczyła na ten cel oszczędności życia, dołożyli się rodzice i Janek zamieszkał wraz ze swoją rodziną w wymarzonym „gniazdku”. Wokół zielono, budynek nowoczesny, wszyscy członkowie sporej rodziny Pani Leokadii oglądali z podziwem klatki schodowe, wystrój, sunące cichutko windy, błyszczące balustrady przy schodach. Jednym słowem komfort i wysoka jakość. Radość nie trwała zbyt długo… Pani Leokadia już po kilku miesiącach od dnia, kiedy spełniła marzenie ukochanego wnuka, odwiedzając  go zaobserwowała dziwne pęknięcia na ścianach klatki  schodowej. Potem były rysy, kawałki tynku  na płytkach klatki schodowej i wreszcie ze zdumieniem stwierdziła, że w miejsce eleganckiej klatki schodowej jest zniszczony korytarz, wokół kurz, pył, odpadający tynk … Zdesperowana Pani Leokadia pyta co ma robić wnuk, któremu właśnie urodził się Junior, a tynk odpada również przy jego drzwiach wejściowych.

Pani Leokadia zadaje pytanie kto naprawi ścianę, kiedy to nastąpi, ponieważ Junior ma alergię  na kurz, kto powinien zająć się zgłoszeniem usterek do developera i wreszcie dlaczego zapłaciła za mieszkanie wnuka pełną cenę, a budynek ma wadę?

Rozwiązań jest kilka i zanim je omówimy należy przywołać ważny tak dla pani Leokadii jak innych kupujących lokale od developerów, akt prawny. W dniu 25 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa  z 30 maja 2014r. o prawach konsumenta (Dz.U. z 2014r., poz.827), która przyniosła korzystną dla konsumentów zmianę, mianowicie przedłużenie okresu rękojmi z lat trzech do lat pięciu. I co równie ważne,  dotyczy to nie tylko nieruchomości, ale też chodników, ogrodzeń, ciągów pieszych, oświetlenia zewnętrznego. Zgłoszenie usterki może również nastąpić po upływie powyższego terminu, jeżeli przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę  o wadzie (zgodnie z art.568 § 3 Kodeksu Cywilnego).  Co jest również istotne: jeśli developer potwierdzi  istnienie wady lub przystąpi do ich naprawienia to bieg terminu przedawnienia ulegnie przerwaniu i rozpocznie się na nowo.
Tak więc Pani Leokadia może być spokojna, termin przedawnienia nie minął i developer wadę musi usunąć.

A co byłoby gdyby wada  elewacji, czyli części wspólnej ujawniłaby się po upływie rękojmi?  Pani Leokadia mogłaby dochodzić swoich praw  na podstawie art. 471 Kodeksu Cywilnego tj. na podstawie nienależytego wykonania umowy przez developera.

Zadajmy pytanie: kto może zgłosić wadę elewacji klatki schodowej do developera?

Roszczenia  z tytułu usterek i wad w części wspólnej nieruchomości mają prawo zgłaszać właściciele lokali, ponieważ to oni kupując lokale nabyli udział w nieruchomości wspólnej (art.3 ust.1 ustawy  o własności lokali). W budynku, w którym Pani Leokadia nabyła lokal właściciele postanowili wykorzystać instytucję cesji wierzytelności na wspólnotę mieszkaniową, którą może reprezentować jej Zarząd. Inaczej mówiąc Pani Leokadia i jej sąsiedzi, właściciele lokali przekażą cesją swoje prawa do dochodzenia roszczeń za wadę  lub wypłatę odszkodowania od developera. Pani Leokadia ma kolejne zmartwienie, ponieważ sąsiad jej wnuka wyjechał do Londynu na kilka miesięcy i nie zdążył  z przekazaniem cesji.  Nie ma tu jednak wymogu, aby 100% współwłaścicieli części wspólnej dokonali cesji, a potwierdził to Sąd Najwyższy orzeczeniem z 15.10.2008r. (ICSK 118/08). Cesję na Wspólnotę Mieszkaniową dotycząca roszczenie może złożyć sama Pani Leokadia, a możliwość tę wskazuje Kodeks Cywilny w art.209 Art. 209 („Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności  i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”).

Tak więc  istnieje możliwość wystąpienia z roszczeniem o usunięcie wady elewacji. Pani Leokadia zamierza jednak wystąpić  do developera o odszkodowanie w zakresie  swojego udziału  w nieruchomości wspólnej.

Procedury  dotyczące roszczeń w zakresie dochodzenia odszkodowania i usunięcia wady w budynku omówimy  szerzej.

POWRÓT